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“银十”能否打动购房者入市
？？？ 集中打“广告” 以价换量势头减弱
“假日楼市－2012上海房地产秋季展示会”将于10月3日至6日在上海展览中心举办。这个假日中的传统节目将帮助购房者了解和获得最新楼市资讯以及房价走势。从近期新房供应开始大增的情况来看，假日楼市将力助10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是很难再超过6月的高位。
房展会将成“比价台”
本届“假日楼市”展出面积达到2.8万平方米，共有约200家知名品牌房地产开发企业和代理企业开发商前来参展。恒大、万科、农工商、远洋、保利、 三湘股份 、长甲地产、同润集团、鹏欣集团、 绿地集团 、同策房产等都将展示其最新开发或代理的房地产项目。在本次展会中还推出了大量的商业综合项目，并特设了恒大、同策专馆、参展楼盘覆盖了上海市十几个区和江苏、浙江等毗邻上海的周边地区。并有海外房地产销售企业推出了众多海外楼盘。
本届展会将执行免费凭票入场的规定，前去参观的观众可到延安中路1000号2号、3号门或南京西路1333号6号门办理登记和领取入场券。
网络时代的房展会，已经从单纯的“展示平台”蜕变为“比价舞台”，来房展会的目的就是为了“近距离比价”。从今年历次房展会的效果不难看出，今年房展会上的品牌推广难以起到推升成交量的作用。在今年“五一”房展会上，为了缓解企业资金的压力，更多的房企放下品牌与形象身段，直接进行降价追求成交量与效果，整体上而言房企考虑问题会更实在。因此，降价与否是激活成交量的关键所在。当时，很多参展者到楼盘展位前的第一句话就是：打几折？而在本次“假日楼市”里的这种情况预计还会重演。
虽然自住需求仍将是假日楼市的主力。但从近年房展会的情况看，刚需已经开始淡化了主角的角色，今年10月份的房展会也将如此，但刚需依旧是展会上的主要组成部分。据业内人士预计，本次房展会上的参展楼盘主要以五大类楼盘为主：1、昆山、花桥等外围区域的公寓和别墅项目；2、境外移民等项目；3、松江、青浦、嘉定等外郊环楼盘；4、沪上的一些高端项目（豪宅或别墅楼盘）；5、商业地产。
看开发商肯不肯降价
本次房展会吸引了万科、恒大、保利以及同策等众多知名开发商和代理商前来参展，“金九”楼市的疲软让各房企不得不将所有的宝押在了“银十”上。根据汉宇地产研究部对商品住宅供应的监测数据显示，仅9月17日至23日一周，商品住宅的新增供应量高达46.03万平方米，创今年至今以来的新高。从开发商加大力度推盘的时间点上看，很明显是在积极为即将临近的“银十”做好功课，所以也就不难理解大型房企为何不缺席本次房展会了。
至于本次房展会是否会有一番行情，这主要取决于开发商是否会一如既往的执行以价换量的策略，这将直接与促销力度的大小挂钩。根据板块价格的检测数据显示，进入9月以来，一些传统成交体量较大的板块如松江新城、嘉定主城区等区的售价均出现了3%－5%的上涨，多个新盘的售楼处均表示收窄优惠幅度，甚至有些取消了优惠。因此，能否打动购房者入市，10月能否真正变成“银十”，开发商所持的促销态度将成为关键。
事实上，自从“金九”打折优惠楼盘数量下跌后，“银十”的优惠楼盘数量进一步减少。上海搜房网数据监控中心截至9月25日的统计显示，10月打折优惠楼盘预计达162个（含别墅），环比9月的189个减少了27个。
从环线来看，内环内区域的优惠楼盘数量有所增加，环比9月上涨1成。而反观中环线以外区域，数量上比9月少了近30个之多。上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，10月打折优惠市场的变化，主要是受到9月楼市成交情况的影响，由于从9月起，外环外刚需产品的成交份额远远领先于中内环的改善型产品，并且随着供应量的逐渐增大，其成交量有望继续走高，本周末开盘的项目均处于外环外地区公寓房源中，绝大多数都属于不足百平方米的小户型产品。本周的开盘均价继续处于16000元/平方米以下，依然由刚需产品占据主导地位。虽然上周末上海楼市14盘推出了超过2000套房源，但显然未能阻止其他项目尤其是刚需项目继续发力新推。在如此大的压力之下，仍有项目选择大量入市，一方面是由于刚需产品目前的购房人群数量较大；另一方面就是即将到来的“银十”销售黄金期，所以不少开发商不惜承受较大的销售压力，也要在这个销售的黄金时机抢占市场中的一席之地。
中内环的改善型产品由于购买力的萎缩而进入了成交的低潮期，所以对于打折优惠的需求较强烈，开发商通过折扣促销手段来扩大目标购房者的范围，改善当前低迷的成交现状。
库存已创2008年初以来新高
短期内上海房价不会出现较大反弹
为赶上中秋国庆超长假期，及“假日楼市”房展，近期新房供应大幅放量，让上海本已居高不下的新房库存进一步增加。 “网上房地产”数据显示，截至周三，申城新建商品住宅可售面积1055万平方米，创下2008年初以来的最高纪录。业内人士认为，结合库存量、政策调控和市场需求三方面因素，短期内上海房价不会出现较大反弹。
上周新房供应量抵一个月
就在超长假期即将来临之际，本市的新房供应突然迎来爆发。21世纪不动产的统计数据显示，上周（9月17日－9月23日）全市新建商品住宅新增供应为46万平方米、环比提升146.1%，上海楼市上一次单周供应超40万平方米尚在1年多前的2011年5月末。其中上周公寓项目有14批次、39万平方米供应，环比提升108.6%；而别墅项目则一改此前两周零供应局面，推出了近7.1万平方米。
截至9月23日，9月本市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米，在未满月的情况下供应体量已创年内新高。另受到近期房管部门加强监督检查影响，本市新房供应的项目继续保持大体量格局。据统计，上周获得预售的15个项目中，供应总面积在3万平方米以上的多达11个，占比超7成。
在近期楼市成交乏力，供应则大增的背景下，本市一手库存量进一步攀上高位，截至周三的数据显示，全市一手住宅可售面积为1055.07万平方米。如果用此前8月整月80万平方米的成交水平计算，则该存量水平的消化周期将高达13个月。
利空、利多交替价格胶着
对于楼市的高库存，中原地产研究总监宋会雍表示，在近几个月市场平和的状态下库存依然缓慢上升，确实让人有些意外。他告诉记者，近期“利空”“利多”政策交替出现，开发商和购房者的解读角度不同，价格上难以达到共识。这在市场上的表现就是成交始终未能继续放量。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申则表示，未来楼市供应总量应该还是不少，但其对应的购买力方面，随着前期5－8月楼市有效购买力的集中消化，实际上不少有资格买房的人前几个月就入市了。换句话说，“需求被提前透支了”。“未来库存量有可能继续增加，从而对楼市价格变动产生影响。”
值得注意的是，在总体库存大幅上升的同时，普通住宅的可售面积则一直保持在250万平方米左右，并未发生明显变化。罗寅申表示，这说明普通住宅目前在市场保持着一个供需平衡的状态，新增供应量可以得到购买力的有效消化；而在非普宅部分则存在明显“供大于求”的现状。“尤其是一些类别墅产品，受到 限购 等政策的影响较明显，销售速度自然会降低。”
不过，对于高库存是否会迫使开发商在下一阶段继续降价，专家的看法则是“未必”。对于目前绝大多数开发商来说，资金链的压力要比今年上半年时好很多，短期内房企没必要为求跑量而大幅调整价格。也有的表示开发商是否会进一步降价主要取决于需求，如果之后需求仍能保持较高水平的话，开发商降价动力必然有限，更多的可能还是平价跑量。
买家减少 房价基数偏高
以“房地产下半场：谁主沉浮”为主题的第三届中国房地产业高峰论坛于近日在中欧国际工商学院举行。本次论坛探讨自房地产领域受到严厉调控之后，房地产下半年市场的应对之策。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前的房价调控是符合 民意 的，房价市场关注度的持续热度也是政府花力气调控的动力。而房价要最终回归合理，应该要建立一个合理的制度。建立中长期制度可以从以下6个方面着手：抓紧出台“十二五”城镇住房发展规划；完善住房供应体系；逐步改革土地使用制度，抑制普通住房用地价格的非理性上涨；稳步推进房地产财税制度改革，加快房地产 金融 产品创新；转变房地产发展方式，大力开发省地节能环保型项目；积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老 曜 ∏目⒔ㄉ琛！爸泄康夭谐》考凵仙母驹κ峭恋毓└朴胧谐⌒枨蟛黄ヅ洌醣艺策的大幅宽松，长期的低利率、负利率造成房地产资产价格上涨。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，要回归合理的房价，还需区分好房地产投资与保障房作用的不同，同时应建立多元的房地产金融体系。面对未来房地产的发展，她建议其角色应该由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。
麦格理 资本证券董事总经理兼中国及香港房地产研究部主管吴嘉俊则表示，由于房价持续上涨，一线及二线 城市 内有购房能力的买家相对减少，难以成为房价持续增长的动力。同时，由于房价基数偏高，2012年房地产市场迅速反弹机会不大。
观点
同策咨询研究中心总监张宏伟：
开发商更倾向于将房展会当做其整个 营销 环节的一部分，而不会寄希望于现场的成交量有多少。
在限购政策重申严格执行的市场背景下，“十一”房展会也将力助今年10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是，很难超过6月的100万平方米的成交，有可能继续维持80万平方米的正常市场成交量。开发企业应该会利用房展会的时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。
从房价角度而言，房价在第四季度难以有反弹的机会，虽然上海的房地产市场存销比在降低，开发企业也在炒作，但是，限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化的楼市调控政策还在执行，外来性资金仍然没有办法影响到房地产市场价格的走势，在限购严格执行等政策执行下，高端楼市成交会走低，有可能继续以价换量的市场状态，但是，整体市场均价仍然会保持相对的稳定状态。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰：
本次房展会上不会出现太多促销以价换量。截至目前，受到3－8月楼市回暖的缘故，各房企的资金链由年初的紧张得到了一定程度的缓解。从近期一些在售项目收窄促销幅度的情况来看也可以充分说明这一点。因此，出于企业利润最大化的考虑，出现大规模、大促销的可能性不大。该不该出手还取决于购房者的自身情况，如果是刚性置业或者首次改善型购房者，趁着开发商大打促销牌的时候入市，可以说是一个较明智的举动，毕竟楼市亦如股市，没有人可以抄到最低点。从近两年的房价走势看，本市房价总体表现较平稳，并未出现大跌现象。因此，渴望未来房价出现大跌的可能性并不是很大。对于多次改善型置业和投资客而言，则需谨慎，除了个别项目推出了较低的折扣外，其余都已错过抄底的机会了。（记者 徐运 唐佳）
