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时报记者 肖三 许晓蕾 文 张之冰 摄
时报讯 一直以来，楼市“热销”背后的真相总是扑朔迷离。有购房者反映，一些楼盘开盘当天就对外宣称售謦，可半个多月过去了，透明售房网上显示，这些楼盘还有不少房子处于可售状态。
其实，开发商“开盘热销”的说辞，总是真假参半。今年早些时候，受降价促动，确实有很多楼盘在开盘时卖得不错。但8月以来，随着价格回涨，成交下滑，“开盘热销”的含金量，就大打折扣了。
记者仔细查看了最近的开盘情况、目前的销售情况，发现不仅“假售謦”的现象很普遍，许多曾宣称去化8成以上的楼盘，卖得其实也没那么好。
“热销”的真相
据记者统计，8月份以来，杭州总共50余个项目开盘，其中，有逾20个项目在开盘当天宣称去化8成以上，5个项目自称售謦。
一般来说，开发商所称的开盘去化率都是根据预定情况来测定的，不会立刻体现在实际成交数据上。但根据有关规定，从预定到签约的期限是15天，所以，开盘15天后，签约量就基本能够反映开盘当天的“热度”了。
依此判断，再比照透明售房网上的成交数据，不难发现最近一个多月的“开盘热销”水分真的很大。
例如，8月21日，下沙大学城北某楼盘新推8号楼，198套房源，当天对外透露的信息是基本售謦，可截至昨天中午11点，透明售房网数据显示，该楼盘的这批房源，仅签约了156套，销售率为78%。
这还是一个卖得相对不错的楼盘。实际上，8月以来，真正售謦的一个也没有。
而许多楼盘开盘当天透露的“去化8成以上”的说法，同样很不靠谱。记者注意到，近期仅金帝海珀、良渚文化村的探梅里、柳映坊等寥寥几个项目签约率越过了这道门槛。未能兑现热销豪言的项目则多达十几个。
例如，位于九堡的悦麒美寓曾于9月2日推出11号楼，158套房源，当天透露的信息是去化95%，但截至昨天，这批房源仅签约了89套，真实销售率为56%。
另一个比较惹眼的案例是市中心楼盘新华园。该项目因为地段好，单价贵，一直广受关注，开盘前，就有不少网友开贴预测过它的销售情况。
9月8日，新华园首次推出6号楼，共75套房源，中间套147平方米三室两厅两卫，边套为196平方米四室两厅三卫，为毛坯交付，据工作人员称均价在40000元/平米左右。
开发商统计数据显示当日预定量65套，去化率85%。按透明售房网数据，该项目开盘数天后，才开始零星出现成交，截至昨天中午，仅签约13套，实际销售率仅17%。
当然，新华园开盘不足15天，未来几天，可能仍会有部分预定客户签约。不过，从最近的签约效率来看，要达到其当初统计数据显示的85%的去化率，还是比较困难的。
楼盘 开盘时间 推盘量 开发商提供当天去化 实际成交 销售率
耀达·金鼎阳光 8月18日 4号楼共100多套 近8成 13 12%
丽晶湾 9月1日 6号楼80余套 全部售罄 41 50%
赞成·香颂 9月2日 藕香居5、6号楼共224套 8成 87 39%
悦麒美寓 9月2日 11号楼158套 预定95% 89 56%
德信·北海公园 9月2日 “悦澜”4号楼 180余套 8成 78 43%
新华园 9月8日 6号楼75套 85% 13 17%
以上为部分成交统计数据，实际成交数据采集自透明售房网，时间截至9月19日
楼市的“8成惯例”
实际上，开盘当天开发商宣称的去化率与后来的实际成交情况不符，这种现象在杭州楼市已有传统。
并且，假热销的泛滥情况，还会随着市场人气波动。在2009年，或者今年五六月份，行情火爆，许多楼盘开盘当天都对外称售謦，或者去化八九成，那时，开发商给出的统计数据还是比较可靠的，也确实反映出了房源的紧俏。
而在行情相对低迷的2011年，或者已出现疲态的现在，“开盘热销”的水分就比较大了。
另外，这种现象也不是杭州独有，在百度上搜索关键词“假热销”，可以发现，不少外地的媒体也都就当地的市场作过相关报道。
出现假热销，原因是多方面的。比如，客户可能因为个人时间安排的问题，不能及时签约。遇到这种情况，开发商往往会建议，或帮助客户连续预定，保留房源，在恰当的时候签约。
另据悦麒美寓营销总监崔有方介绍说：“房屋销售都有一个预定转成交的过程。现在，我们之前开盘的房源已经基本售罄了。但是由于我们有不少外地客户，他们办理银行贷款和房管局购房资格审查等原因，可能需要一定时间。”
此外，也有开发商表示，在这个预定转成交的过程中，也存在诸如客户临时变卦或者银行贷款无法审批通过等变数。
不过，除客观原因外，很多时候，假热销与开发商人为地操纵也不无关系。
有业内人士表示，开发商意图通过热销的消息来传达出产品受追捧，紧俏的信息。所以，很多开发商都喜欢制造热销假象。
中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东指出：“其实，开发商宣称的开盘热销8成是一个惯例，不管楼市好不好。”
捂盘惜售制造热销
除了对外宣称热销，目前，杭州开发商还有两个值得注意的习惯：捂盘和挤牙膏式开盘。
根据相关规定，开发商在领取预售证3天内，所涉及房源必须公开销售。另外，体量大于3万平方米的项目，每次开盘推房量都要大于3万平方米。
可是，目前的杭州楼市，这两项规定几乎已没人理会。违反规定的楼盘，比比皆是。
例如，上面提到的悦麒美寓，9月2日推出的那批房源，其预售证早在去年12月11日就已领出，相当于捂了9个月才卖。
另据预售证信息显示，该预售证对应的可售房源共3幢，总面积为4.4万平方米，本来，这个数据是符合“3万平方米”门槛的，可开发商将这批房源分批开盘，9月2日所推的11号楼，建筑面积远低于3万平方米。
此外，新华园首次推出的6号楼，总面积仅1.3万平方米，不足“3万平方米”的一半。而其领取预售证是在9月2日，以9月8日的推盘时间来看，也存在捂盘情况。
当初，政府出台这两项规定，本意是为了防止开发商随意涨价。不过，在目前的市场环境下，开发商捂盘和挤牙膏式地推房，可能更多地是为了实现开盘热销。
“现在开发商捂盘惜售也是无奈之举。”曹旭东说，“把房源分批销售的确容易取得较好的去化成绩。”
一般来说，楼盘在开盘之前，会先经过蓄客，什么时候开，推多少房源，都是根据蓄客情况而定的，如果蓄客不足，那就调整开盘时间，或者缩减开盘量，这样的话，开盘当天就能够取得比较好的去化成绩了。
另有业内人士指出，开发商希望能在开盘时取得好成绩，这种诉求本来无可厚非，但是应该以不违背政策为前提。