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麦迪逊大街上的索尼大楼可能要更名了，新名字大概叫作“ 潘石屹 - 张欣 ”大楼。
这是个玩笑。但潘石屹和张欣夫妇的确正有意成为索尼大楼的拥有者。在8月，潘石屹告诉记者，这栋大楼将以他和张欣控股的Capevale Limited公司名义买下。虽然还在等待对方董事会的批准，但“通过可能性很大”。
这栋纽约曼哈顿的37层大楼因其拥有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其拥有者是AT&T，曾被称为AT&T大楼。它的两次更名背后各自透露了一段辉煌。而现在，中国人来了。
潘石屹在微博上透露了一些蛛丝马迹。他和张欣于7月底8月初在纽约逗留数日，由地产经纪人带着去看了索尼大楼。
即使这座大楼在高楼林立的纽约不算地标，那也绝对值得游客在曼哈顿游荡时驻足。着名建筑设计师Philip Johnson和他的合伙人John Brugee在1980年代建造它时赋予了它“齐本德尔式”（Chippendale）的屋顶—这也被称为“床头板式的屋顶”，因为Chippendale是18世纪中晚期的家具样式—它挑战了一下当时建筑千篇一律实用而乏味的外观，引起了不小的争议。
它的位置不错，在麦迪逊大街550号，靠近中央公园，一个街区之外就是阿玛尼和Gucci，以及满是亮晶晶橱窗的 第五大道 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]。
当然，这栋楼还被估值到7亿至10亿美元之间。如果这笔交易最后达成，那这会是中国商人在美国地产市场上最大的一笔交易。也是最近几年美国最大的地产交易之一。
但也有可能Capevale Limited只是作为股东之一参与到这个交易中去。在交易没有结束并披露之前，更多细节并不为人所知。“很多上亿美元的交易因为金额太大，会有更多的股东参与到购买中来，每人持有不同的股份。”纽约Corcoran Group公司的高级副总裁Janet Wang说。
这不是潘石屹张欣夫妇第一次在纽约进行地产投资。2011年，有媒体报道出Capevale Limited和犹太背景的Vornado Realty Trust公司投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目（Port Authority Bus Terminal），共投资5亿到7亿美元。潘石屹在接受《第一财经周刊》采访时承认这一交易已经完成。他说自己在这个项目拥有一半的股权，并且准备将这个项目盖成47层的写字楼。
2008年经济衰退的影响未尽，纽约房地产看来在慢慢升温，这让此时进入这个市场成为好时机。港务局长途巴士办公大楼项目在2000年就开始启动，准备建成一个有着121万平方米的大厦，就在纽约时报大楼对面。但这个项目因为经济危机而一再拖延，甚至有一次差点被取消。
其他中国公司也正在投资纽约地产。
2012年2月，海南海航控股（HNA Property Holdings）花费1.3亿美元买下了位于第六大道旁离时报广场和百老汇不远的酒店Cassa Hotel and Residences。这一四星级酒店在一栋45层的高楼中，高楼的24层以上的酒店式服务 公寓 依然待售。
这家公司在2011年7月已经斥资2.65亿美元买下了第六大道1180号办公楼90%的股权。这栋大楼有23层，之前的共同拥有者Murray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3亿美元获得了这栋办公楼的所有权，却因经济危机而遭遇了财务危机—房价下跌而使得抵押率从65%变成了85%，如果不追加0.6亿美元，这栋办公楼的命运就是被银行没收拍卖。
另外一家中国公司搜房控股在2011年花费6000万美元买下了之前属于美国国际集团（AIG，American International Group）位于华尔街72号的一个16层的训练中心。2011年7月，搜房控股花费4600万美元买下了其中将近2.23万平方米，在10月又再次花费1470万美元买下了这栋大楼中剩下的8175平方米。这使得搜房控股成为了在华尔街上第一个拥有整栋建筑的中国公司。他们计划将这栋大楼作为公司的全球训练中心。
根据调研公司Real Capital Analytics在2011年年底的数据，来自中国内地的商人在2011年对美国商业地产的投资达到了11亿美元，比2008年全年的0.16亿美元多出了6倍。
这会让人想起十多年前日本人买下纽约的气势。1989年，东京三菱地产公司（Mitsubishi Estate Company of Tokyo）花13.73亿美元高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，成为洛克菲勒中心80%股权的控股股东；1991年，日本人横井英树从普鲁敦斯保险公司手中买下了帝国大厦。
这一切源自1985年《广场协议》后的日元升值。从1986年开始，美元对日元的兑换率从1美元兑换260日元下跌到兑换150日元。日本财政厅采取降低利率的办法来维持经济增长，大量廉价外来资金涌入日本的工商业，也涌入日本股票市场和房地产市场。
之后的数年，几件事同时在发生：日本工商业飞速增长，使得日本成长出世界级的企业，例如索尼、三洋、松下和东芝；日本整体也开始成长为世界第二大经济体；在日本国内，房价迅速提升，这让日本人觉得世界其他地区的房价廉价得让人怦然心动。1988年10月，美国股市下跌，引起了此后一段时间内美国市场的萧条，让这个时间点看上去是投资的好时机。
普通日本人开始涌入美国疯狂购买奢侈品。奢侈品精品店会配上会说日语的售货小姐；旅行社和奢侈品牌一起为这些消费者设计出国游路线，确保他们能足够高效地“血拼”。富有的日本人开始购买美国的 豪宅 ，长岛、贝弗利山都是他们的目标。
而商业公司开始大举收购，《纽约时报》在1988年的一个报道中说，不论是日本还是美国的投资银行都在抱怨说他们现在的收购请求简直泛滥成灾。
索尼也是这波浪潮中的一员。1986年，索尼开始了对CBS唱片的收购，花费了20亿美元。收购结束之后，它需要在纽约有一个地方能放下新公司的2000多名员工，同时高调宣扬一番自己品牌。让AT&T感觉负担沉重的这栋奢华大楼正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T签订了一个20年带有优先购买权的租约，以每年每平方米1.85美元的价格获得了AT&T大楼6.22万平方米的使用权。
20多年后，涌入美国的变成了中国人。
“从去年下半年开始，涌来纽约买房的人迅速增多。很多来纽约旅游的人也会顺便来看房，买房就像在第五大道买个包一样容易。”Prudential Douglas Elliman地产公司高级副总裁罗懿慧对《第一财经周刊》说。
在这个夏天，在纽约的每个景点都能看到成群结队的说中文的游客。第五大道的商店里也开始配上会说中文的服务人员。
“纽约是个国际市场，全世界的人都在这里买房。一旦哪个国家的经济或者政策发生变化，纽约房地产市场就会感觉到。”Janet Wang说。她举例在2012年7月，法国开始对资产超过400万欧元的富翁加倍征收财产税，她的客户中来自法国的买房者就多了起来。
她将中国买家的增多归因为过去数年中国经济的发展以及人民币兑美元汇率的提升。2008年，美元兑人民币的汇率还是1:7.24，而现在这个数字在1:6.3左右。
《纽约时报》在当年评论AT&T大楼易主时说：“这会让索尼美国公司在纽约更有存在感。”在那波浪潮中，日本人买下建筑就像集邮一样，名声不菲的地标更让他们兴奋。
即使中国人涌入纽约才是刚刚开始，但这句话看起来也将能用来评论正在涌入纽约市场的中国投资者。
“地段、是否有名，这些都是中国人考虑买不买的因素。”罗懿慧说。
北京 万通 [ 简介 最新动态 ]在数年间一直在争取世贸中心的使用权。在2006年世贸7号楼的租约未能执行之后，北京万通在2007年又与纽约新港务局签署了关于世贸1号楼的租约商业条款，成为世贸1号楼的商用租户。
“索尼大楼在美国比纽约时报大楼更出名。”潘石屹在谈到究竟买什么楼的时候这样说。
索尼大楼的确是一栋有传奇色彩的楼。1978年，在美国市场处于垄断地位并且如日中天的AT&T希望建立一栋大楼作为自己的总部。曾担任时代华纳公司顾问的John Howkins在其《创意经济》一书中提到，AT&T董事长John Debutts在当时要这栋大楼成为“商业圣殿”，成为“AT&T的门面”，要“让这个建筑大声清晰地说，‘我们爱纽约’”。
着名建筑设计师Philip Johson和其伙伴John Burgee承担了这栋大楼的设计。为传达出Debutts所要求的这些特质，他们一反当时摩天大楼简单和实用主义的风格，试图将传统家具的奢华装饰性设计融入到现代办公楼的设计中去—这使得这栋大楼的楼顶有着18世纪齐本德尔式家具的样貌。
除此之外，这栋37层的大楼167米高，外表覆盖着玫瑰色的花岗岩，有着一个4层高的大堂。
但在这栋楼完成没多久，AT&T就被美国联邦法院判定为垄断，并被拆分成为7个区域性电话公司。被拆分之后的AT&T规模和盈利能力大不如前，再也无法负担这栋摩天大楼。
索尼接手后试图让这个建筑变成张扬自己品牌的所在。在和AT&T谈判之时，将大楼改名为索尼大楼就成为了重要条款之一。
此后它说服纽约市政府允许它将临近麦迪逊大街的开放给公众的走廊地带变成商店，以陈列所有索尼的产品；作为交换，它将大厦中庭改造成为公众场所，玻璃穹顶设计巧妙，能让 阳光 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]直射进来。大量桌椅放在这里，白天，附近公司里工作的人、逛街逛累的人都会在这里休息，晚上这里是流浪汉的庇护所。
在改造完成之后，纽约人还一度争论，索尼是不是将这个公共场所做得太“索尼”了—因为这个中庭有一个电梯通向索尼奇妙实验室（Sony Wonder Lab），中庭的墙壁上还有和索尼有关的文字和视频，看起来像极了索尼公司的大堂。
现在，轮到索尼打算出售这栋楼了。2012年6月，《纽约邮报》曝出索尼正有意通过黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地产公司出售自己的大楼。这栋楼现在估值在7亿美元到10亿美元之间。
潘石屹夫妇过往速战速决的投资风格在此次交易中再次展现无疑—从他们8月1日第一次考察索尼大厦，到8月22日他在上海向《第一财经周刊》透露交易进入尾声，整个过程只有21天。
即使这笔交易成交，潘石屹也没打算在这栋显赫的大楼身上获得不菲的回报。“纽约的租金回报率并不高，只有4%，远远不如 SOHO中国 [ 简介 最新动态 ]项目在中国的回报率。”潘石屹说。早一些时候，SOHO中国抽取了旗下四栋写字楼作为分析样本，结果发现这四栋物业的租金回报率都超过了14%。
“在很多情况下，有些地产的回报率不到3%。4%到5%的水平已经是很不错的回报了，但比较稳定。并且因为总有买家在这里物色，所以不会担心没有下家。”Janet Wang?说。
“其实大家都想更长期地持有，因为未来的价格会更高。”Prudential Douglas Elliman 地产公司高级副总裁罗懿慧说。
根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的报告，即使经济少许有所回升，但是美国的商业地产依然没有恢复到经济危机之前。
没有下降的失业率意味着这对办公空间的需求减少，零售物业的需求也因为消费需求不足而减少。但在接下来的一年，空置率可能会从2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。
而在美国的所有城市中，纽约对写字楼的需求看上去还比较旺盛。在美国全国办公空间空置率数据中，纽约的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位于亚利桑那州的 凤凰城 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]（Phoenix），高达25.4%。
但无论如何，在接下来的几年，潘石屹们都要祈祷美国的经济能蒸蒸日上。
一个前车之鉴是，三菱地产在买下洛克菲勒中心后，低迷的美国经济让曼哈顿房租一直在低位徘徊，实际租金水平只有三菱地产原先估计的一半。6年之后，三菱地产陷入资金链断裂的困境，放弃了对洛克菲勒的拥有。
中国房东
伦敦、纽约这样的投资回报率并不算高的成熟市场，何以吸引越来越多的中国公司的目光？
文｜CBN记者 张嵩浩 兰红
对Justin Berry来说，这是一个少见的忙碌的夏天。
他是世邦魏理仕伦敦金融城资本市场的高级经理。与往年夏天的淡季不同，由于欧洲债务危机前景的不确定，不少资金选择了避开欧洲而来到伦敦，使得这个夏天伦敦的房地产市场交易异常活跃。
其中相当一部分是来自亚洲的投资者，“2010年亚洲资金在伦敦房地产市场的交易额是3亿英镑，2011年就涨到13亿英镑，而今年仅仅上半年就达到15亿英镑。”Justin告诉《第一财经周刊》。
在这15亿英镑（约合24亿美元）中，光是两笔来自中国的交易就占到了总金额的一半。Justin自己参与了其中的一笔交易。5月底，一家名叫银杏资本管理有限公司的中国买家从私人投资银行Evans Randall手里买下伦敦金融城的一栋写字楼Drapers Gardens，成交价2.85亿英镑（约合4.6亿美元）。世邦魏理仕是这笔交易的咨询顾问。
另一笔交易则是，伦敦上市地产商Quintain在6月18日宣布，香港亿万富豪郑家纯旗下私人投资公司Knight Dragon已斥资4.5亿英镑（约合7.2亿美元）在前者的开发项目Greenwich Peninsula中持有60%的股权。
过去几年里，中国买家活跃在海外房地产市场的消息已经不算是什么新闻。但过去的主角更多是以个人投资者身份出现的中国富豪，他们在全球最昂贵的地段一掷千金购下豪宅，出手大方让所有人惊叹。而现在的主角，是公司。
“中国企业投资海外房地产市场的这个热潮，如果将‘海外’的范围放得更宽，比如非洲、中东，可能发生得更早，如果限定在欧美市场，尤其是欧美市场中的商用物业的投资，这股热潮刚刚开始。”仲量联行北京董事总经理、中国企业服务部总监张莹告诉《第一财经周刊》。中国企业服务部是仲量联行两年前在中国成立的一个新部门，为中国企业在海外的物业买卖交易与租赁提供服务。
这股热潮跟中国企业对持有物业的偏好有关系。“当越来越多的中国企业走出去，在海外拓展业务的时候，它会更倾向于拥有自己的物业。”张莹说，“一些公司在租赁物业几年之后就会开始寻找合适的项目持有它。”仲量联行最近刚帮助海航在悉尼市中心买下了整栋物业，其中一部分自用，一部分出租。
更早一点的案例还包括2010年和2011年前后，中国银行、工商银行等数家中资银行在伦敦购入物业，作为自己海外分支的扩张基地。
2008年金融危机以来积极进行海外扩张的中国企业中，国企是绝对的主力，也同样一度是海外买楼的主力。除了满足自用的需求，他们对海外房地产市场的投资还承担着分散外汇投资的功能。中投早在2009年就曾注资伦敦新金融城金丝雀码头的最大股东歌鸟房地产公司（Songbird Estates），取得其19%的股份。歌鸟当时正面临债务危机，而金丝雀码头的租赁行情也受金融危机的影响十分萧条。银杏资本的交易在中国几乎没有得到任何关注，部分原因也许是由于买家的低调。据称这家神秘的资产管理公司与中投有着千丝万缕的联系。
现在房地产开发商正在成为另一个主力。郑家纯在入股Greenwich Peninsula一年前曾联合两位香港投资者以4800万美元的价格收购了伦敦房地产管理公司Pinnacle Regeneration Group 61%的股权，将商业触角伸向英国保障性住房领域。一个月后又紧接着斥资约5.7亿美元入手Maritz Wolff名下分别位于纽约、新墨西哥州、英属维尔京群岛和达拉斯的5家豪华酒店。刘銮雄的华人置业集团也于去年在伦敦买下高盛欧洲总部所在的写字楼，斥资约4.5亿美元。
内地房企同样蠢蠢欲动。 万科 [ 简介 最新动态 ]今年下半年在香港成立了海外事业部，并派出7个小组在全球考察房地产业务，主要是“中国人爱去的那些国家”。现在考察信息还没有完全汇总出来，但可以肯定的是，万科已成立了美国业务推进小组。万科总裁郁亮表示，考虑海外扩张的原因在于，中国人跑到海外去购房的现象正变得普遍，“既然这样，为什么不由万科在海外来向他们提供房子呢？”
在欧美这种成熟市场，房地产投资回报率并不高，但稳定的长期前景仍然足以吸引大量资金。比如伦敦，即使在金融危机和欧债危机的惨淡愁云中，这里的房地产市场仍被视作“超级安全”的天堂。英国土地登记管理局去年年底的数据显示，伦敦是英国近来年度房价唯一上升的地区。
部分原因在于这里永远不缺投资客，另一部分原因则是因为供给有限。
由于土地供应量不足，伦敦的新建物业无论住宅或是商业地产都一向不多，旧物业改造也有诸多限制。此外英国的房地产开发商大多资金并不充裕，而现在要向银行贷款并不是一件容易的事情，这也让他们乐于迎接中国投资者的到来。“中国的房地产开发商往往与当地银行有着不错的关系，能够为急需资金的项目带来贷款。”Justin说。
Greenwich Peninsula就是这样一个例子。它位于伦敦东南部，靠近伦敦新金融城所在地金丝雀码头，沿着泰晤士河绵延2.25公里。按照计划，这个占地130万平方米的项目将提供1万套住房，以及商店、酒店和学校，是伦敦最大的住宅项目之一。Quintain早在1997年就拿下了这里的一个地块，但15年来一直进展缓慢，到现在只建成了两栋商业建筑、一块住宅区和部分基建工程。这个项目曾经的合资方是 澳大利亚 最大的房地产开发商Lend Lease，但后者在金融危机中受到严重影响，甚至退出了原本赞助的伦敦奥运村项目，最终决定出售Greenwich Peninsula的股份。Quintain一度股价大跌，因为市场担心它无法筹措资金完成Greenwich Peninsula。
Quintain刚上任的新CEO Maxwell James对促成与郑家纯的交易功不可没。“我还在汇丰投资银行的时候就已经认识郑家纯博士，我们在今年年初达成初步协议，然后进行了尽职调查。”Maxwell告诉《第一财经周刊》。他曾在汇丰投资银行主管全球房地产市场，后来又创立自己的房地产投资银行Lowndes Partners，直到去年5月才加入Quintain。一年后，就在郑家纯入股的消息公布前3周，Maxwell被擢升为CEO。
郑家纯入股后将首先向Quintain支付2880万英镑（约合4609万美元），然后在未来的6年将向项目公司注入1.23亿英镑（约合1.97亿美元）现金，并为项目公司安排一笔3亿英镑（约合4.8亿美元）的贷款。停滞不前的项目终于可以在明年再度动工，项目余下40%股权则由Quintain继续持有。消息公布当天，Quintain的股价上涨近20%。
房地产开发商作为投资主力的另一个优势在于他们过往的客户资源。“一些香港开发商拿下一个项目基本上马上就能卖掉1/3，就是原来的旧客户。”Justin说。
当然，除了房地产开发商，还有更多其他的买家也在加入这个市场。中国羽绒服品牌波司登去年5月以2100万英镑（约3361万美元）的价格购入伦敦核心购物区牛津街的一处物业，并在奥运前一天在这里开出波司登伦敦的第一家旗舰店。单从房地产市场来看，这也是笔不错的投资。牛津街所在的伦敦西区商铺过去两年一直保持了平稳的租金增长，尽管不像写字楼（尤其是金融城的写字楼）涨得那么快。
在2009年触底之后，纽约、伦敦这样主要的房地产市场已经有所恢复。根据英国地产投资数据库（IPD）的数据，从2010年秋冬到2012年1月的15个月里，伦敦金融城写字楼的价格已经上涨了8.9%。而Evans Randall在以2.425亿英镑（约合3.88亿美元）买下Drapers Gardens，18个月后转手银杏资本，价格上涨超过17.5%。世邦魏理仕在7月发布的报告则显示，过去一年里纽约的商业地产价格上涨5.9%。
现在也许算不上一个最好的时机，但还不算晚。而且在Justin看来，“市场过一段时间可能就会淡下来，因为很多现在买入的亚洲资金都倾向于长期持有，要想寻找合适的物业就会更加困难。”
仲量联行在2011年10月至2011年12月期间对46家中国企业进行了问卷调查，这次调查以《2012年中国公司企业房地产调查报告》的形式在今年7月发布，根据这次调查结果，仲量联行预计未来三年内拥有海外物业的中国企业将增长40%，总比重从今天的5%增至三年后的7%。“鉴于中国企业的规模，增长两个百分点意味着一个巨大的绝对数额，足以影响相关国家或城市的房地产市场。”张莹说。
